一份买卖合同，两种命运
民间借贷中，出借人常要求借款人（尤其是房企）在签借款合同的同时，再签一份房屋买卖合同并办理网签备案，约定“到期不还，房子归你”。这种“以房担保”安排，一旦借款人违约甚至破产，核心争点便是：这份买卖合同是真是假？效力如何？出借人能否拿到房子或优先受偿？
结论先行：法院通常认定买卖合同无效，但隐藏的担保意思表示原则上有效；出借人不能直接取得房屋，能否优先受偿则取决于是否完成过户登记。
定性：名为买卖，实为担保
《民法典》第146条规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，隐藏行为依照有关法律规定处理。名为房屋买卖、实为借贷担保的安排，买卖合同即属“伪装行为”。
如何识别？最高人民法院在陈俊峰、张立平与营口丽湖地产案【（2018）最高法民终234号】中确立了综合审查标准：结合签约情况、合同权利义务及履行事实判断。该案中，双方签订226套《商品房买卖合同》，但购房数量、单价与市场价的差异、“居间费”支付方式、开发商的回购权等，均不符合真实买卖特征，而与以买卖合同备案方式为借贷担保的做法吻合，故被认定为担保型借贷。
需要提醒：主张“名为买卖实为借贷”的一方负举证责任，不能仅凭陈述否定外观法律关系（参见（2014）民申字第1894号）。
效力：买卖无效，担保有效，但有例外
在毛来华与林福汉执行异议之诉再审案中，案涉店面以800万元“一口价”成交，转账注明“借款”，出卖人还可“反悔”付违约金。最高人民法院（经（2015）民申字第172号裁定提审后改判）认定：买卖合同系虚伪意思表示而无效；隐藏的担保意思表示在不违反强制性规定时有效，但未办登记，债权人不享有物权，不能阻却执行。
两点注意：其一，“到期不还房屋归债权人所有”属流押条款，依《民法典》第401条、《九民纪要》第71条及《担保制度解释》第68条，该归属约定无效，但不影响担保意思表示的效力。其二，若借款涉非法吸收公众存款，担保合同亦无效——在（2024）最高法民再122号案（最高检抗诉、最高院再审改判）中，600万元借款被刑事判决认定为非法集资款，为之提供担保的《商品房买卖合同》因损害社会公共利益被认定无效；房屋未过户仍属破产财产，出借人应腾退，债权通过破产申报另行主张。
能否优先受偿：以是否过户为界
仅签合同、备案而未过户的“买卖型担保”（学理称“后让与担保”），债权人能否优先受偿，实务有分歧：债权型担保说认为只能申请拍卖偿债；物权型担保说则主张就价款优先受偿。
现行裁判以是否完成权利变动公示为分界：《担保制度解释》第68条规定，完成财产权利变动公示的，债权人可参照担保物权规定优先受偿；（2020）最高法民申2155号裁定亦明确，未完成公示的，让与担保合同虽生效，但不具优先受偿效力，亦不能对抗合法取得该财产的权利人。简言之：过户（或完成公示）则有优先权，未过户只能申请拍卖受偿。
程序：按借贷关系审，拒不变更诉请将被驳回
《民间借贷司法解释》（2020年第二次修正）第23条规定：以订立买卖合同作为民间借贷合同担保，借款人到期不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应按民间借贷关系审理；当事人根据庭审情况变更诉请的，应予准许；判决生效后借款人仍不履行的，出借人可申请拍卖标的物偿债，差额部分双方均可主张返还或补偿。
例外：到期清算后“转买卖”可有效
并非所有“借贷+买卖”均无效。指导案例72号（汤龙等诉彦海房地产案，（2015）民一终字第180号）确立：借款到期后，双方终止借贷关系、经对账清算将借款本息转化为已付购房款的，不属于流押禁止情形，亦不属于借贷担保，合同可有效；但转化的本息须经审查，超出司法保护利率上限部分不予支持。区分关键：到期前签买卖合同系担保，到期后清算转买卖才可能有效。
实务建议
出借人：以借贷关系起诉；优先办理不动产抵押登记而非签买卖合同担保；勿约定“房屋归债权人所有”；以房抵债务必到期后清算、本息不超上限。
借款人及破产管理人：收集付息记录、非正常交付、刑事判决等证据主张实为担保；房屋未过户的，债权人即使已占有，管理人可依《企业破产法》第17条要求返还。
第三人担保人：“买卖型担保”责任以处分担保物为限，原则上不承担连带责任。
结语
此类交易的裁判逻辑可概括为：穿透外观审真实意思——买卖合同无效——担保意思表示原则有效（涉非吸等例外）——优先受偿取决于是否完成公示——程序按借贷关系审理。交易设计时，一纸买卖合同换不来物权保障，规范登记才是正道。
声明：本文为实务交流，不构成正式法律意见