引

言

一场由刑事犯罪引发的家庭房产危机，一位救子心切的八旬老人，一套承载三代人记忆的共有房屋——当法律的天平在刑民交织的迷雾中摇摆，如何突破困境守护家的根基？面对登记在父亲名下的共有房产被恶意抵押，委托人在绝望中叩响了嘉观团队的大门。从一审败诉到终审翻盘，嘉观团队以精准的法律研判，直击善意取得制度的核心漏洞，在三天内签订的抵押合同中发现程序瑕疵，在婚姻法与物权法的交织中厘清共有人权益，成功取得了二审改判！

【基本案情：一场救子心切引发的抵押风暴】

1969年，王林与刘芳结婚，婚后育有一女王秋（姐姐），一子王楠（弟弟）。2014年，刘芳去世，留有一套位于朝阳区某小区101号房屋，该房屋系王林与刘芳夫妻共同财产，因除王林、王秋、王楠外，刘芳无其他法定继承人，且101号房屋并未进行分家析产，故101号房屋系王林、王秋、王楠共同共有，登记在王林名下。

2017年，王楠所在盛隆公司负责人找到王林，告知王林其子王楠自2016年起即存在挪用公款行为，给公司造成了巨大损失，要求王林想办法替王楠还债，否则将进行刑事报案。

王林为避免儿子被刑事追诉，开始各方筹钱，为王楠还款。2017年6月12日21：30左右，盛隆公司4名管理人员到王林家中（即101号房屋），商量还款及办理101号房屋和王林单独所有的另外一套房屋抵押登记事宜。当时，王林、王楠、及王秋之夫刘杨在场，但刘杨并未参与商谈过程，王秋因正陪女儿在医院住院，并未在场。

2017年6月13日，盛隆公司作为甲方（债权人）与王楠作为乙方（债务人）签订《还款协议》，约定：乙方在为甲方工作期间，因其不当行为导致甲方资产被不当处置，甲方因乙方的行为产生巨大的经济损失。并且乙方至本合同签订之日，尚未全额退还其不当处置甲方资产后所得的相应款项，双方就乙方偿还应退还甲方款项的事宜，签订本协议。一、乙方应退还甲方款项的数额为2169.9万元。二、经甲方同意乙方将上述应还款项中的1529万元分别由乙方的亲属以其亲属的101号房屋以及另外一套房屋向甲方提供抵押担保，并分别签订房屋抵押合同。三、经甲方同意乙方将上述应还款项中的640.9万元分三期向甲方偿还，分别为2017年6月30日前偿还361.31万元，2017年7月31日前偿还150万元，2017年8月31日前偿还129.59万元。四、乙方账户信息（略）。五、尽管双方签订了本协议，并不代表甲方对乙方的相关行为所需承担相应法律责任的免除。乙方如逾期偿还或未足额偿还本协议第三条所述款项或乙方未按相应的房屋抵押合同的约定办理抵押登记等相关事宜的，对于乙方因此给甲方造成的损失，甲方将保留行使一切有效的法律权利及救济手段。

2017年6月14日，王林作为甲方（抵押人）与盛隆公司作为乙方（抵押权人）、王楠作为丙方（债务人）签订《房屋抵押合同》，约定：鉴于：1、丙方在为乙方工作期间，因其主观故意行为导致乙方资产被丙方自行不当处置，乙方因丙方的行为产生了巨大的经济损失，并且丙方至本合同签订之日尚未全额退还其处置乙方资产后所得的相应款项。2、丙方承诺对于其至本合同签订之日尚未全额退还的自行不当处置乙方资产后所得相应款项以及乙方因此所受到的损失由丙方在乙方限定的期限内向乙方偿还。3、甲方作为丙方的亲属，同意向乙方提供由甲方拥有完整所有权的房屋，为丙方按期全额向乙方偿还丙方欠款作连带担保。甲方承诺并确认其对房屋有完全的处置权，且房屋在签订本合同时未对外出租。4、乙丙双方于2017年6月13日签订了《还款协议》。现经三方协商一致就甲方向乙方为丙方欠款提供房屋抵押以连带担保一事签订本合同如下：一、抵押房屋：甲方将其单独所有的101号房屋向乙方提供抵押。二、房屋相关证照等文件的保管及房屋抵押手续办理。甲方同意于2017年6月13日即向乙方提供抵押房屋的所有权证书的原件、房屋买卖合同的原件及购房发票的原件，由乙方予以保管。甲方并同意于提供上述文件之日起2日内（即至迟于2017年6月15日）与乙方共同办理完毕房屋的抵押登记手续。在抵押期间内，如甲方因意向买受人就房屋买卖而需向买受人出示房屋所有权证书原件等上述文件的，甲方需事先向乙方提出申请，由乙方人员与甲方一同办理该房屋所有权证书原件等上述文件的出示事宜，出示完毕后仍由乙方继续保管。上述房屋相关证照等文件的保管期限视情况至上述处置必要手续办理完毕、可实现乙方债权清偿需要，或丙方清偿完毕债务时止。三、抵押担保范围：甲乙丙方确认本合同项下抵押房屋所担保的丙方欠款为1100万元。四、抵押房屋的保管方式和保管责任（略）。五、丙方欠款的偿还期限：丙方承诺，丙方在2017年12月15日前向乙方足额偿付第三条第一项所述数额的欠款。……十三、甲方保证其对抵押房屋具有完整的所有权，该抵押房屋不存在任何形式的共有人，也未设定任何抵押及其他形式的担保。十四、甲方保证甲方除了本合同约定的抵押房屋外，还有其他可以居住的住所，不存在任何影响乙方行使及实现本合同项下其享有的抵押权的情形。十六、尽管甲、乙、丙三方签订了本合同，并不代表乙方对丙方相关行为需承担相应法律责任的免除。对于丙方的行为及该等行为给乙方造成的损失，乙方将保留行使一切有效的法律权利及救济手段。合同签订当日，盛隆公司与王林即共同至不动产登记机构办理了101号房屋抵押登记手续。

后因案涉款项金额巨大，王林一家多方筹钱，仍未能足额还款。盛隆公司遂进行刑事报案。2018年8月，王楠因涉嫌挪用公款罪、滥用职权罪被逮捕。2019年12月，法院作出刑事判决书，判决王楠犯挪用公款罪，判处有期徒刑12年6个月，责令退赔两千余万元款项发还盛隆公司。后王楠提起上诉，2020年2月，法院裁定驳回上诉，维持原判。

2019年9月，王秋找到嘉观团队，详细陈述了本案原委，并表示自从盛隆公司找来以后，父亲王林为了能让弟弟王楠免于刑事追诉，倾家荡产筹钱还款，但最终还是竹篮打水。但101号房屋虽然登记在王林一人名下，但本是共有，且全家都住在101号房屋，如果101号房屋被执行，将导致全家流离失所，希望能够保住自己本就享有的101号房屋份额。

【穿透迷雾：刑民交织下的法律突围】

与王秋详细交流后，嘉观团队深受触动，也更加坚定了要协助王秋保住房子的决心。但本案不仅主体众多，且法律关系复杂，不仅涉及还款、抵押等民事法律关系，更掺杂着刑事犯罪行为。

在经过充分检索和研判后，嘉观团队制定了起诉策略：

其一，关于刑民交叉问题，案涉款项虽签订民事合同，但本质系因刑事犯罪引发，本案并不存在民事之债，不符合抵押担保的适用范围，且刑事已判令退赔，民事不应双重主张并受偿；

其二，即使可以通过民事方式退赔，王林抵押101号房屋的行为亦属于无权处分了王秋的财产份额，盛隆公司未尽到善意的注意义务，不能善意取得101号房屋的抵押权。故101号房屋的抵押登记应予注销。

同时，在本案开庭前，嘉观团队还专门针对本案组织了模拟法庭，由创始合伙人作为审判长，本案代理律师与王秋一并作为原告方，团队合伙人作为被告方，对本案庭审可能遇到的问题进行了充分模拟演练。

但本案一审结果并不尽如人意，一审法院判决驳回了王秋的诉讼请求。其中，关于盛隆公司是否可善意取得抵押权的问题，一审法院认为，“首先，根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房产登记在王林名下，一方面，盛隆公司在签订《房屋抵押合同》时审核了抵押房产的权属证书，基于对不动产登记证书公信力的信任签署涉案合同尽到了合理的注意义务；另一方面，《房屋抵押合同》第十三条明确载明，王林保证其对抵押房屋具有完整的所有权，该抵押房屋不存在任何形式的共有人，也未设定任何抵押及其他形式的担保。该约定系签署《房屋抵押合同》时王林和王楠确认的事实，盛隆公司基于对合同相对方的信赖，亦有理由相信王林和王楠的上述承诺；此外，2017年6月12日晚，盛隆公司工作人员至王林家商讨房屋抵押事宜时，王秋的丈夫在场，现无证据证明其对于房屋抵押事项提出反对意见或对涉案房屋主张共有权。根据《婚姻法》规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，在王林、王楠以及王秋之夫均在场的情况下，盛隆公司有理由相信王秋之夫的意思表示能够代表夫妻二人。综上，法院认为，盛隆公司受让涉案房产抵押权时不知道抵押人王林的处分权存在瑕疵，且无重大过失，应当认定盛隆公司为善意。现王秋未举证证明盛隆公司不构成善意，应当承担举证不能的法律责任。第二，盛隆公司基于对王楠的债权受让涉案房产的抵押权，可以认定付出了合理的对价。第三，涉案房产已经依照法律规定办理了相应的抵押权登记。综上，法院认为，涉案房产抵押权的设立合法有效，盛隆公司取得涉案房产的抵押权。”据此，一审法院驳回了王秋的诉讼请求。

【逆风执炬：从一审失利到二审攻防全解析】

嘉观团队收到一审判决后，立即识别出一审判决观点的失当之处，在盛隆公司是否尽到注意义务方面：

其一，在以房屋为标的的不动产抵押过程中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失。具体到本案中，王楠是盛隆公司的员工，接受盛隆公司的全面管理，王楠在盛隆公司的人事档案、党组织关系等相关材料中亦记载了其家庭成员情况，盛隆公司对王楠的家庭成员情况知情。同时，2017年6月12日，盛隆公司到101号房屋商谈还款及抵押事宜时，亦知晓除王林外，王秋一家也在101号房屋共同居住。在此情况下，盛隆公司仅审查了房产权属证书不能证明其尽到合理的审查义务，一审对于注意义务的认定与当前司法实践共识不符。

其二，婚姻法规定的夫妻之间的“日常家事代理权”，其适用前提仅限于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，而本案中的“抵押涉案房屋”明显不属于“日常生活需要”，而是对财产的重大处分行为。在此情况下，2017年6月12日晚，盛隆公司工作人员至王林家商讨房屋抵押事宜时，王秋的丈夫虽然在场，但盛隆公司并未与王秋的丈夫说过一句话，亦未征求其意见，王秋的丈夫未作出任何意思表示，也不符合默示同意的认定条件。

其三，从2017年6月12日21:30商谈抵押事宜，到6月13日签订《还款协议》并带走了101号房屋的房产证原件，再到6月14日签订《抵押合同》并办理抵押登记手续，即从开始商谈到实际办理抵押登记手续，仅用了不足3天时间，而签订《抵押合同》的时间则不足一天，更为仓促。《还款协议》《抵押合同》均由盛隆公司拟定，盛隆公司更曾以“还不上钱就报案”作为筹码要求尽快办理抵押登记手续，而王林彼时已年逾80，且救子心切，在此情况下，盛隆公司未给予王林合理的时间考虑合同条款，亦未对其中的承诺条款进行合理提示，更有意利用王林、王楠的窘迫与不利地位，实难以认定其具有善意。因此，一审认定盛隆公司可善意取得抵押权明显不当。

【二审改判：程序瑕疵击破善意取得】

在识别出一审判决失当之处后，嘉观团队立即制定了上诉策略，从善意取得、刑民交叉等方面提起了全面上诉，并同步提交了类案检索报告。

最终，在2021年的最后一天，嘉观团队收到了二审判决，二审完全采信了嘉观团队对于善意取得的论点，直接改判王林与盛隆公司于判决生效之日起7日内办理101号房屋的抵押注销登记手续！嘉观团队成功为王秋保住了房屋份额！

二审法院认定，“根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。本案中，盛隆公司主张其系善意第三人，因此根据法律关于善意取得的规定取得涉案房产的抵押权。但涉案房屋虽登记在王林名下，盛隆公司应负有对该房产权属一定的审查义务，根据查明的事实，2017年6月12日晚，在盛隆公司工作人员至王林家中商讨还款及房屋抵押事宜时，王林、王楠及王秋的丈夫在场，盛隆公司对于涉案房屋内除王林外另有他人居住的事实应为知晓，在此情况下，盛隆公司仍未对涉案房屋的权属情况进行审查即与王林、王楠签订《房屋抵押合同》，其作为抵押权人在上述合同的签订过程中存在一定程度的瑕疵，该瑕疵虽不足以造成对《房屋抵押合同》效力的否定性评价，但盛隆公司的以上过失不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，其不能善意取得涉案房屋的抵押权，故对于王秋要求王林与盛隆公司办理101号房屋抵押注销登记手续的上诉主张，本院予以支持”！

其后，盛隆公司又提起再审，2023年3月17日，北京高院作出再审裁定，驳回盛隆公司的再审申请。至此，本案前后历时三年半，经过数次谈话、开庭，数次提交代理意见、检索报告，以及数不清的各方沟通后，终于尘埃落定，正义终得以伸张！

【裁判文书】因本案涉及隐私问题，故不公开裁判文书。