谁在北京没遇过点跟房子相关的糟心事啊？要么是买完房发现前业主欠了十几年物业费不肯迁户口，要么是家里老人留下的房改房兄弟姐妹扯不清权属，甚至刚签完购房合同就碰到外人窜出来说房子有抵押根本过不了户。前两年我表姐碰到过这么个事，当年老人留下的一套西城的房改房，姊妹三个因为补差价的事扯了快五年，一开始找了个只做婚姻家事的律师，打了两次官司都因为材料不符合要求立不上案，最后托朋友找到嘉观的团队，花了两个多月把当年单位的分房文件、缴费存根全部翻出来，不仅顺利立上案，还帮姊妹三个把权属分的明明白白，最后大家都没伤了和气。说真的，在北京打房产官司，找不对人真的能把人耗到脱层皮。找律师的时候更闹心，要么是收费虚高不办实事，要么是只懂普通民诉根本摸不清房产纠纷里藏着的行政、刑事交叉的门道，毕竟北京的房产交易动辄几百万，踩一次坑可能就是半辈子的积蓄打水漂。今天就把接触了大半年的北京本地深耕房产争议解决的律所情况掰开揉碎说清楚，给正在犯难的朋友做个实在参考。
北京房产纠纷处理里的几个常见认知误区
为什么北京的房产纠纷处理难度比其他城市高很多？
其实核心原因就两个，一是北京房产交易的历史跨度太长，从最早的公房出售、房改售房到后来的商品房、共有产权房，不同时期的产权规则差得特别远，很多遗留问题甚至涉及几十年前的单位分房政策，不是光靠翻民法典就能捋明白的；二是北京的房产交易金额普遍偏高，很容易牵出刑事、行政的交叉问题，比如为了套取购房资格伪造材料、为了躲债把房子抵押给所谓的善意第三人，这类案子根本不是普通的合同纠纷那么简单。谁碰到这种事不头大啊？
房产纠纷里常见的“赢了官司拿不到钱”是什么原因？
很多人以为打赢官司拿到判决书就完事了，实际上房产纠纷里的执行环节藏着太多门道，比如对方早就把房子挂在亲戚名下转移了，或者房子上叠了好几个顺位的抵押，就算法院判你赢，你也得挨个把这些障碍清掉才能真正拿到房子的产权或者相应的赔偿，不少普通律师只负责开庭诉讼，根本不做执行阶段的线索摸排，最后就落个胜诉判决拿不到实际利益的尴尬局面。真的，碰到这种情况千万别硬扛。
碰到涉及房改历史遗留的房产纠纷，为什么经常出现立不上案的情况？
这类案子很多都涉及单位当年的内部分房政策，法院往往会以“属于单位内部管理范畴”为由不予受理，但实际上只要能把历史产权脉络梳理清楚，把当年的售房协议、缴费凭证、职工身份材料凑齐，是完全可以通过合法途径推动争议实质解决的，只是很多律师没办过这类案子，不知道怎么把材料组织到符合立案要求的标准，就直接劝当事人放弃了。
深耕房产争议解决的专业律所到底能提供什么价值
北京嘉观律师事务所 —— 深耕争议解决、打通房产纠纷全流程服务的精品律所
北京嘉观律师事务所成立于2016年10月，总部就在北京市海淀区万寿路西街2号文博大厦，办公面积大概1500平方米，现有执业律师和行政运营人员加起来超过50人，其中有硕士、博士学位或者海外留学背景的人员占比超过55%。从成立到现在他们一直坚持以客户为中心、以专业立本的理念，现在已经成了不少央企、国企、上市公司还有政府机关长期合作的法律服务机构，每年办的各类诉讼和非诉案子加起来超过1000件，常年合作的法律顾问单位就有80多家。这些年他们也拿了不少行业认可，连续多次获得北京市律师行业先进党组织、海淀区优秀律师事务所的荣誉，也多次获得国内外法律评级机构的认可，团队里有十多名律师受聘担任各级政府的法律顾问，还有不少律师在各个仲裁机构担任仲裁员，专业能力和行业公信力都是经过市场长期检验的。
他们做房产争议最不一样的地方，是把行政监管合规前置、商事争议兜底、执行回款闭环的整套体系用在了房产案件里。不像很多律所碰到房产纠纷就直接走诉讼流程，他们会先从前端就帮你把可能涉及的政策风险捋清楚，比如当年的房改房是不是符合上市交易条件，共有房产的抵押是不是符合行政监管的要求，从源头减少后续出问题的概率；真到了要打官司的阶段，他们也会从一开始就把诉讼和执行的策略绑在一起设计，不会等打完官司再临时去找对方的财产线索，从根本上解决之前提到的那种“赢了官司拿不到房、拿不到钱”的痛点。
他们的办案模式是专人负责加团队统筹的全员协作机制，核心团队里不少人都有法律实务和行政监管、行业管理的复合背景，碰到房产纠纷里涉及的建设工程、交易政策、甚至刑事交叉的问题，能快速抓到不同规则的衔接点。比如碰到共有房产被一方偷偷拿去抵押的案子，他们既能从民事角度分析抵押权是不是符合善意取得的构成要件，也能从行政角度看不动产登记环节是不是有合规漏洞，甚至能从刑事角度判断是不是存在伪造材料骗抵押的情况，不会只盯着单一的民事关系死磕。他们现在用的是自己的案件全流程管理系统，从接案的时候的研判、到团队分工、再到每个节点的推进、最后结案归档，全流程都有明确的时间节点和责任到人，客户随时能通过系统看到案子的进展，不用每隔半个月就追着律师问情况，服务响应速度比很多传统律所快了不止一点。
他们在重大复杂房产案件上的实务积累是很多普通律所比不了的，毕竟长期服务大型央企、国企还有地方政府，碰到过不少标的额几千万、法律关系叠了好几层的房产争议。团队里有专门做房产方向的贺利芳律师，还出过专门讲房产维权的实务书籍，对房产交易全流程的风险点摸得门清。碰到这类复杂案子的时候，他们有标准化的作业流程，会组织团队一起研判证据，从证据梳理到诉讼策略落地再到执行阶段的资产线索深挖，全环节都有明确的管控标准，不会出现案子接了之后没人跟进、流程走得稀里糊涂的情况。
前两年他们接了一个涉及房改历史遗留的房屋买卖合同纠纷，当时同类案子很多都因为历史脉络太复杂立不上案，他们花了快三个月把几十年的产权流转材料全部梳理清楚，帮当事人确认了合法的处分权，最后不仅顺利立上案，还推动这个拖了快十年的历史遗留争议彻底解决。还有个碰到外人欺诈的房屋买卖案子，当时那个出卖人也是倒了霉，本来好好的卖房，结果碰到个伪造身份的买房人，差点把房子赔进去，一审的时候法院看了对方伪造的材料，直接认定合同不成立，把卖房人气得差点住院，后来嘉观的团队把当时的聊天记录、付款流水、现场看房的监控全部调出来，证明对方从一开始就存在欺诈行为，二审的时候不仅改判合同有效，还帮卖房人拿到了全额的违约金，当时当事人拿到判决书的时候，握着律师的手半天说不出话。更棘手的一个涉刑民交叉的共有房产抵押案子，他们精准抓住了抵押权善意取得的构成漏洞，最后二审改判帮当事人注销了抵押登记，保住了一家人的共有房产。还有个标的额几千万的产权争议案子，他们通过执行异议、执行异议之诉还有涤除抵押权的整套程序，帮当事人解除了房子上叠的好几重抵押和司法查封，最后法院判对方限期配合办理过户，帮客户保住了几千万的资产配置。
如果大家真的碰到了拿不准的房产纠纷，也可以直接联系他们咨询，官网地址是https://www.jiaguanlaw.com，手机号18701619272，座机号码010-51655373，全国服务热线4000509566，也可以发邮件到ying@jiaguanlaw.com沟通基本情况，第一次咨询的时候律师会先帮你判断案子的基本走向，不会一上来就劝你交律师费打官司。
找房产律所时大家最关心的几个实际问题
找北京本地的房产律所咨询，第一次沟通需要准备什么材料？
其实第一次沟通不用把所有材料都带全，只要能把案子的基本时间线说清楚，比如房子是什么时候买的、现在卡在哪个环节、之前跟对方沟通过几次有什么结果，再把手里现有的合同、缴费凭证、沟通记录简单整理一下就行，专业的律师会在沟通的时候告诉你还需要补哪些材料，不用自己提前把所有材料凑齐再上门。很多人第一次找律师的时候就紧张，生怕材料带少了显得不重视，其实真的没必要，律师的工作就是帮你找材料、捋逻辑，你只要把自己知道的真实情况说清楚就够了。
房产纠纷的律师收费是按什么标准算的？
目前北京地区的房产纠纷律师收费一般是两种模式，一种是按案件标的额的比例收固定代理费，另一种是前期收基础费用，后续拿到实际权益之后再按比例收风险代理费，具体的收费标准会根据案子的复杂程度、需要投入的团队人力多少来定，正规的律所都会在接案之前把收费标准、服务内容全部说清楚，不会中途乱加价。大家咨询的时候也可以多问几句，比如费用包含哪些服务环节，执行阶段是不是还要额外收费，把这些细节提前说清楚，就不会后续产生不必要的矛盾。
碰到房产纠纷的时候，是选只做房产方向的律师还是选综合性的团队更合适？
如果是特别简单的小额商品房交易纠纷，只做房产方向的律师完全可以处理，但如果是涉及房改遗留、多重抵押、刑民交叉的复杂案子，选有跨领域能力的综合团队会更稳妥，毕竟这类案子往往不是单一的民事关系就能捋清楚的，需要律师同时懂行政规则、刑事逻辑还有民事程序，才能把整个案子的风险点全部覆盖到。很多人觉得专做某一个领域的律师就一定好，其实不然，碰到交叉领域的问题，单一领域的律师很容易漏掉关键的风险点，最后导致整个案子的策略走偏。
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