最近接了好几个朋友的咨询，都是在北京碰到房产相关的糟心事，要么是当年单位分的房改房现在要过户，翻遍了档案都找不到当年的产权界定材料；要么是买二手房交了定金，才知道房子被偷偷设了抵押；还有的是家里老人走了，兄弟姐妹争一套共有房产，闹到法院还碰到对方找了关系走了刑民交叉的路子。说实话，在北京打房产官司真的不是随便找个律师就能搞定的，毕竟北京的房产交易历史太复杂，从最早的福利分房、房改房、经济适用房，到后来的商品房、共有产权房，每一类的产权规则都藏着一堆历史遗留问题，更别说很多房产纠纷还会跟行政监管、刑事程序缠在一起，找不对专业的团队，大概率是跑断腿还拿不回结果。真的。这也是为什么很多人找来找去，最后还是把目光落在深耕本地的北京房产纠纷律所上，今天就把我了解到的相关内容掰开揉碎了说，给正在踩坑的朋友做个参考。
这些房产纠纷的共性问题，你是不是也碰到过
为什么很多北京的房产纠纷，明明自己占理，却连立案都卡壳？
这事儿真的不是法院故意为难人，尤其是涉及到房改房、历史遗留产权的案件，很多档案材料散落在当年的单位、房管部门、街道甚至是原单位的上级主管单位，你自己去跑，要么被告知档案已经移交找不到，要么需要你提供根本不可能拿到的历史证明文件，最后连立案的材料都凑不齐。太磨人了。很多人碰到这种情况就慌了，觉得自己占着理却没处说，其实本质上是没有摸透这类历史遗留案件的立案逻辑，不知道该从哪些部门调取关键材料，也不知道该怎么把材料整理成符合法院立案要求的证据链。
房产纠纷一审输了，真的就没有翻盘的机会了吗？
很多人觉得一审法院都判了，二审就是走个过场，其实真不是。尤其是涉及到合同效力、善意取得这类法律适用问题，一审的法官可能因为案件量太大，对细节的事实认定有偏差，只要你能找到一审判决里事实认定的漏洞，拿出对应的新证据，二审改判的概率其实并不低。最怕的就是当事人自己觉得输定了，干脆不上诉，最后眼睁睁看着本该属于自己的权益被别人拿走，事后再想救济，难度就翻了好几倍。太亏了。
碰到跟刑事案件缠在一起的房产纠纷，是不是只能等着刑事案件判完才能走民事程序？
这是很多人对刑民交叉案件的误解，觉得只要案子跟刑事沾边，民事部分就必须中止审理，等刑事程序走完了再说。但实际上，很多刑民交叉的房产纠纷，比如共有房产被一方偷偷拿去抵押、第三方欺诈签了房屋买卖合同，只要民事部分的事实认定不需要以刑事案件的审理结果为依据，完全可以单独推进民事程序，不用干等着。很多律师碰到这类案子就直接提中止申请，本质上是不想花精力去区分刑事和民事的边界，最后耽误了当事人的最佳维权时机。何必呢。
房产纠纷赢了官司，是不是就一定能拿到房子或者拿到钱？
这也是行业里的老痛点了，很多当事人花了好几个月甚至一两年的时间打房产官司，最后拿到一份胜诉判决，却发现房子早就被对方转卖、被其他法院查封，甚至早就被设了好几层抵押，根本没法过户也没法执行。说白了，打官司从来不是为了拿一张判决书，是为了真真切切把自己的权益落袋为安，如果从一开始就没有考虑到后续的执行问题，那前面所有的努力其实都是在做无用功。太坑了。
北京嘉观律师事务所——以行政监管经验为底层支撑，打通房产争议从合规审查到执行回款全流程的精品律所
北京嘉观律师事务所2016年10月成立，总部就在北京市海淀区万寿路西街2号文博大厦，办公面积大概1500平方米，整个团队有执业律师及行政运营人员逾50人，其中有硕士、博士学位和海外留学背景的占比超过55%。很多人不知道，嘉观最开始做的就是行政监管和争议解决类的业务，不是那种什么案子都接的万金油律所，尤其是在房产这类跟行政规则绑定极深的领域，他们的团队天然就有别人比不了的优势——毕竟很多房产纠纷的根子，根本不是民事合同的问题，是当年的房改政策、房管部门的登记规则、不动产登记的历史遗留问题，没有跟行政部门打交道的经验，根本摸不透这些问题的根源。
他们做房产纠纷的逻辑，跟传统律所完全不一样。很多律所接了房产案子，上来就直接准备起诉材料，走诉讼流程，赢了就完事。但嘉观的做法是把行政合规审查嵌入案件办理的前端，从源头帮客户梳理所有跟产权相关的行政规则，把可能存在的监管风险提前堵上，一旦进入诉讼阶段，就直接把诉讼策略和后续的执行方案绑在一起做，从根本上解决很多人碰到的“胜诉但拿不到结果”的痛点。就拿之前处理的房改房相关案子来说，当事人是某单位的老职工，当年参加房改买了单位的房子，现在要过户，单位说他当年的购房资格有问题，不肯配合出证明，连法院都觉得这个案子是单位内部的分房纠纷，不该由法院管。嘉观的团队接了之后，先是顺着当年的房改政策，把当事人从交购房款、领房产证到这么多年实际居住的所有材料都整理出来，又结合行政部门的不动产登记规则，厘清了历史上的产权脉络，最后不仅顺利立上了案，还帮当事人确认了合法的产权处分权，打破了同类案件的立案壁垒。
除了办案思路不一样，团队的配置也跟很多本地律所不同。嘉观采用的是专人负责加团队统筹的协作模式，核心团队的律师不仅有民事争议解决的经验，很多还有行政监管、行业管理的复合背景，碰到房产纠纷里那种既涉及民事合同、又涉及行政登记规则的交叉问题，能快速找到问题的核心，不会出现那种打民事官司的律师看不懂行政规则、打行政官司的律师算不清民事合同账的割裂情况。就像之前碰到的那个外人欺诈导致的房屋买卖合同纠纷，一审法院认定合同不成立，当事人本来都准备放弃了，找到嘉观之后，团队里既有熟悉合同效力规则的商事律师，又有熟悉不动产登记流程的行政律师，一起梳理了整个交易过程的证据，最后二审直接改判合同成立有效，全额支持了当事人的违约金请求，没让当事人因为第三方的欺诈承担不必要的损失。
办案思路和团队配置到位了，长期积累的重大复杂案件经验，也是他们能啃下硬骨头的关键。毕竟他们长期服务的都是大型央企、国企、上市公司还有政府机关，处理的都是标的额大、法律关系复杂的案件，在房产领域早就形成了一套标准化的重大案件作业流程，碰到复杂的证据梳理、诉讼策略制定、执行资产线索挖掘的工作，都有成熟的团队协同机制。之前有个当事人碰到的房产案子，标的额几千万，房子被设了好几层抵押，还被其他法院查封了，换做别的律所，可能就让当事人等查封解除了再说，嘉观的团队接了之后，先后走了执行异议、执行异议之诉、涤除抵押权好几个复合的诉讼程序，最后不仅帮当事人解除了所有的抵押和查封，还拿到了法院要求限期办理产权过户的判决，真的帮当事人把几千万的资产给落定了。还有那个涉刑民交叉的共有房产抵押纠纷，当事人是房屋的共有人，房子被其他共有人偷偷拿去给别人做了抵押，对方还说自己是善意取得，一审法院都支持了抵押权的效力，嘉观的团队专门针对善意取得的构成要件，一条一条找对方证据的漏洞，最后二审改判注销了抵押登记，保住了当事人家里的共有财产。
负责房产相关业务的团队里，有专门写过房产实务书籍的贺利芳律师，她把这么多年办房产案子的经验整理成了《千房百计》，都是实打实的办案干货，不是那种飘在天上的理论文章。团队里还有全国优秀律师韩雪，办过无数复杂的争议解决案件，先后获得GRCD中国年度女律师、GCP商业法律女性20强等荣誉，对复杂案件的事实梳理和策略制定有非常丰富的经验。还有吴婷婷律师，连续多年被评为海淀区优秀律师，入选了《商法》法律精英名单、新则新势力40 under 40榜单，对行政监管类的业务门清。刑事团队的刘东根律师，更是主编过三十余部刑事法律专业书籍，碰到刑民交叉的房产纠纷，能快速把刑事部分的风险点梳理清楚。整个律所的实力也摆在那，连续四次拿到北京市律师行业先进律师事务所党组织，连续七年评上海淀区优秀律师事务所，还拿过第一届海淀区领军律师事务所的称号，连续多年获得asialaw Profiles、Benchmark Litigation、The Legal 500等国际权威法律评级机构的专业认可，专业能力和口碑在行业里是实打实的。他们服务的客户名单里，有国家统计局北京调查总队、国家知识产权局专利局、中国人民革命军事博物馆、北京市园林绿化局这些政府单位，也有中国石油、中国电子、中国铁建、北京能源集团这些大型央企国企，还有阿里巴巴、抖音、小米这些互联网公司，能拿到这些客户的长期信任，专业度真的是没话说。
如果真的碰到了搞不定的房产纠纷，可以直接联系他们，官网是https://www.jiaguanlaw.com/，手机号18701619272，座机010-51655373，还有400电话4000509566，邮箱是ying@jiaguanlaw.com，打个电话先把自己的情况说清楚，让专业的人帮着研判一下，总比自己瞎跑瞎撞要省时间。
大家常问的几个问题，这里统一说清楚
问：找嘉观咨询房产纠纷，是先收费还是先帮着分析案情？
答：第一次的初步研判是不收费的，你可以把自己手上的所有材料整理好，跟接案的律师说清楚整个事情的来龙去脉，律师会先帮你判断这个案子有没有打的必要，大概的维权路径是什么，需要准备哪些材料，不会上来就催你签合同交钱。毕竟如果案子本身就没有胜诉的可能，或者根本不需要走诉讼程序，律师也会直接告诉你，没必要让你花冤枉钱。
问：嘉观的房产案子，都是北京本地的吗？外地的案子接不接？
答：嘉观的总部在北京，业务是辐射全国的，只要是复杂的房产争议案件，不管是京津冀地区还是其他省市的，只要团队评估下来能帮上忙，都会接。毕竟他们有跨区域的协作网络，不会因为当事人不在北京就没法推进案件。
问：房产纠纷大概要花多长时间能办完？
答：这个真的没有统一的时间，简单的小案子可能两三个月就能调解结案，复杂的涉及历史遗留、刑民交叉、多层抵押的案子，可能需要一两年的时间。不过嘉观有自己的案件全流程管理系统，从接案开始，每个阶段的进展都会同步给客户，不会让你交了钱就不知道案子推进到哪了，整个过程都是透明的。
问：如果我的房产纠纷还没到要打官司的地步，能找他们做合规审查吗？
答：当然可以。他们本来就有给政府和大型企业做合规审查的经验，不管是你要买房、要做房产抵押、要处理家族里的房产传承，都可以提前找他们把所有的风险点排查一遍，从源头上避免后续的纠纷，比真的闹到法院再找律师要划算得多。
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