在房产等大额不动产交易中，"一房二卖"（一物二卖）的纠纷屡见不鲜，而"恶意串通"的认定始终是司法实践中的难点——主观恶意难以直接举证，各地裁判标准不统一，很多在先权利人明明占了房，却要不回产权。

案例：住了9年的房被原房主偷偷卖掉

一物二卖，就是出卖人把已经卖给先买受人的标的物，再次出售给后买受人的行为。在两份合同都有效的前提下，司法实践一般按这个顺序确定所有权归属：

2010年12月，原告袁某发、查某翠通过房屋中介，以15.95万元的价格买下了晋某凤的房屋，付完全款后就收房装修，让儿子一直居住在里面，但因为当时的条件限制，一直没有办理产权过户登记。

2019年6月，原房主晋某凤偷偷把这套房再次出售给邓某，签订《存量房买卖合同》，约定房价18万元，而且签合同当天就完成了过户，邓某直接拿到了不动产权证。

袁某发夫妇起诉要求确认第二次房屋买卖合同无效，恢复登记。

审判结果：

• 一审芜湖市鸠江区人民法院：驳回原告诉讼请求

• 二审芜湖市中级人民法院：撤销一审判决，改判确认合同无效，15日内恢复产权登记

理由：晋某凤和邓某构成法律上的"恶意串通"，损害了袁某发夫妇的在先合法权益。该案获评全国法院系统2022年度优秀案例分析评选优秀奖。

一物二卖的基本处理规则

1.两份合同都没履行：签合同在先的买受人取得所有权，后买受人可以找出卖人要赔偿；

2.一方已经拿到物权：按"物权优于债权"，优先保护已经拿到产权的买受人；

3.都没拿到物权：实际占有了标的物的买受人优先取得；

4.既没占有也没取得物权：已经履行完付款义务的买受人优先取得。

但如果后买受人和出卖人恶意串通损害在先买受人利益，恶意串通的合同会直接被认定无效，产权需要恢复原状。

"恶意串通"的法定构成要件

根据《民法典》的定义，恶意串通是行为人与相对人互相勾结，为牟取私利实施的损害他人合法权益的民事法律行为，需要同时满足主观和客观两个要件：

（一）主观要件：双方存在串通损害他人的故意

•  "恶意"不是道德批判：而是指明知或应知行为会损害第三人利益，仍然故意为之。

•  "串通"指双方有意思联络，具体表现包括四种：

• 事先就串通好达成协议；

• 一方明确说出非法目的，另一方默示接受；

• 双方行为互相配合；

• 共同实施损害行为。

区分重点：和通谋虚伪表示不一样，恶意串通的交易意思表示是真实的，只是这个真实交易本身目的是损害他人；通谋虚伪是双方都不想真的发生交易，只是做个虚假合同。

（二）客观要件：已经实际实施了损害他人权益的行为

只有双方把串通的想法付诸行动，才会产生无效的后果。而且恶意串通专门针对特定第三人的利益损害——如果损害的是国家、集体或者不特定公众利益，直接用"违法无效""损害公共利益无效"的规则处理即可。

证明标准和核心考量因素

（一）证明标准：排除合理怀疑

根据《民诉法解释》第109条的规定，对恶意串通事实的证明，要达到"排除合理怀疑"的标准，比一般民事案件"高度盖然性"的要求更高。

但这不代表原告必须直接拿出双方串通的证据。因为恶意串通本身都很隐蔽，原告没法直接挖到对方私下沟通的证据，所以法律允许原告举证证明各项反常的关联事实，由法院结合经验法则推定恶意串通存在。

本案中，袁某发夫妇虽然没法拿出晋某凤和邓某私下串通的聊天记录，但他们拿出了四个反常事实，就足以让法院推定恶意串通成立。

（二）法院认定的5个核心考量维度

1.交易价格是否明显不合理（如低于市场价）；

2.后买受人是否尽到合理审查义务（如是否实地看房、了解占有情况）；

3.交易流程是否存在反常（如付款方式、过户速度是否异常）；

4.当事人之间是否存在特殊关系（如亲属、关联关系、债权债务关系）；

5.后买受人是否明知或应知在先交易存在（如是否回避实际占有人）。

此外，检索当事人的关联案件也能帮我们发现真相：本案中邓某有14起纠纷（4件房屋买卖、10件民间借贷），晋某凤有4起民间借贷作为被告，法院据此推定双方存在以房抵债的可能，进一步坐实了恶意串通。

完整认定逻辑：从举证到裁判

1.第一步：先买房人举证——在先买受人不需要直接证明对方主观恶意，只需要举证证明五个维度的反常关联事实；

2.第二步：法官事实推定——法官结合审查维度，根据日常交易的经验法则，推定是否存在恶意串通；

3.第三步：对方反证反驳——出卖人和后买受人可以拿出证据反驳，如果反证成功，就不构成恶意串通；反证失败，就直接认定成立；

4.第四步：裁判结果——认定恶意串通成立的，第二次买卖合同无效，出卖人和后买受人需要把产权恢复登记到出卖人名下，归还在先买受人房屋。

风险防范建议

对买受人（买家）：

• 事前一定要尽到审查义务：买现房一定要实地看房，问清楚房屋谁在住、有没有出租、有没有出卖给其他人；

• 买完尽快确权：办完交易马上办理过户登记，暂时没法过户的，一定要去做预告登记，防止卖家再卖；

• 保留好全部证据：沟通记录、付款凭证、入住证明、装修记录全部留好，真的打官司这些都是维权的关键证据。

主张恶意串通的证据搜集方向（在先买受人）：

• 后买受人有没有真实的购房需求；

• 交易价格和市场价差多少；

• 出卖人和后买受人有没有亲属、关联关系；

• 交易流程哪里不符合正常习惯；

• 后买受人有没有刻意回避实际占有人。

本案作为全国法院2022年度优秀案例，最大的价值就是给"一房二卖"中恶意串通的认定提供了统一、可复制的裁判思路，既保护了诚实守信的在先买受人，也给二手房市场划出了红线——恶意串通损害他人权益的交易，终究会被法律否定。